Was ist mein Grundstück eigentlich wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentumsbesitzer, wenn sie mit dem Gedanken spielen, ihr Haus zu verkaufen. Bevor sie abwägen können, ob sich ein Verkauf wirklich lohnt, möchten sie sich über den potentiellen Gewinn informieren. Dabei hilft der Bodenrichtwert. Dieser wird jedes zweite Jahr vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des jeweiligen Bundeslandes ermittelt und dient der Grundstücksmarkttransparenz. Obwohl der eigentliche Marktwert eines Grundstücks durchaus vom Bodenrichtwert abweichen kann, dient dieser doch als wichtiger, erster Orientierungswert.
Bodenwert & Bodenrichtwert: Was ist der Unterschied?
Der Bodenwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstückes. Immobilien werden hierbei außer Acht gelassen, da es nur um den reinen Bodenwert geht. Dieser ist wichtig, um den Ertragswert für ein Grundstück zu ermitteln oder den Boden zu bewerten. Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Quadratmeteranzahl des Grundstückes multipliziert wird.
Also: Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)
Der Bodenrichtwert soll den durchschnittlichen Lagewert für Bauland sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen wiederspiegeln. Wie durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (http://www.gesetze-im-nternet.de/immowertv_2022/ ; ImmoWertV) geregelt, wird er bundeseinheitlich von einem Gutachterausschuss erfasst und anschließend online (https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de ; BORIS-D Bodenrichtwerte Deutschland) veröffentlicht. Dabei werden Grundstücke mit ähnlichen Nutzungs-und Wertverhältnissen zusammengefasst und ihr durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt.
Dies geschieht anhand von amtlich gesammelten, aktuellen Grundstückspreisen aus Grundstücksverkäufen, um so größtmögliche Repräsentativität zu gewährleisten.
Bodenwert & Grundstückswert: Wie realistische ist der Richtwert?
Der Bodenrichtwert ist eine geschätzte Größe, die lediglich als Orientierungshilfe dienen soll. Auch wenn er offiziell ermittelt wird, um den Wert eines Grundstückes widerzuspiegeln, so sind doch Bodenwert und Grundstückswert nicht zwingend identisch.
Zum einen liegt das daran, dass der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert ist. Das bedeutet, dass der Verkehrswert eines einzelnen Grundstückes immer individuell geschätzt werden muss. Ausschlaggebend für abweichende Preise können beispielsweise die Grundstücksgröße und –form, die Bebauung, die Lage, die Art der Bepflanzung, die Bodeneigenschaften oder der Erschließungsgrad sein. So zeichnet sich jedes Grundstück durch individuelle Besonderheiten aus, die den letztendlichen Grundstückswert beeinflussen.
Zum anderen werden die Bodenrichtwerte in der Regel nur alle zwei Jahre neu ermittelt. Der Immobilienmarkt unterliegt jedoch immer starken Schwankungen und wird stets von der gegenwertigen Angebots- und Nachfragesituation bestimmt. Momentan steigen die Preise so rasant an, dass die aktuellen Bodenrichtwerte kaum hinterherkommen und deshalb meist niedriger ausfallen, als die realen Grundstückswerte.
Und zu guter Letzt kommt es auch immer auf das Verhandlungsgeschick des Verkäufers an, wie viel er letztlich für das Grundstück einnehmen kann. Deshalb empfiehlt es sich zwar unbedingt im Vorfeld den Bodenrichtwert für seine Zone online oder bei den Kataster- und Vermessungsämter der Region einzusehen, die Werte jedoch nicht auf die Goldwaage zu legen. Stattdessen sollte vor dem Verkauf immer auch ein offizieller Gutachter damit beauftragt werden, den genauen Wert des Grundstückes zu ermitteln und die Ertragschancen der Immobilie einzuschätzen. Indem Sie selbstständig den Bodenrichtwert recherchieren und anschließend einen Makler zurate ziehen, sichern Sie sich doppelt ab.